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有高端小区物业把原本作为楼盘卖点、供业主自选的
送快递、接孩子、洗车等增值服务
变成强制购买项目
让“卖点”沦为业主“痛点”
近日，华商报24小时新闻热线029-88880000接到多条反映物业增值服务收费问题的投诉，“我所在的小区除了要缴纳基础服务费外，还要缴纳增值服务费！”华商报大风新闻记者连日采访发现：随着业主对生活品质的要求越来越高，一些高端小区提供的增值服务越来越多，比如送快递、接孩子、洗车、送洗衣物等，这本是楼盘的一大“卖点”，但一些物业公司却将这些本是可选项、基于个性化需求的增值服务，变成了和基础服务一样的必选项，要求业主必须购买……“卖点”由此成了“痛点”。
“物业把基础服务费和增值服务费加在一起，给我打了七折。我人都没在小区住，怎么享受他们的增值服务？”西安高新三期天地源春江天境小区一位业主问。
“业主手册上的《前期物业服务协议》，直接把基础服务费2.2元和增值服务费1.3元加起来，要按3.5元收。一个是必选项，一个是可选项，物业收费能这样简单相加吗？”西安航天基地德通映南山小区业主问。
“我们小区前期物业服务协议明明规定物业费是1.9元，物业却要按2.2元收，一会儿说0.3元是增值服务费，一会儿又说不是……”西安浐灞国际港上河雲璟小区业主说。
>>春江天境
基础2.2元、增值1.3元
空置房也按“打包价”打折收取
春江天境一位业主告诉记者，他的房子长期空置，物业却把基础服务费和增值服务费加在一起打折收费。“我人都没在小区住，如何享受他们的增值服务？这样收费不知是否合理？”
10月23日，记者来到春江天境西区大门口的物业办公室。三位工作人员介绍，小区物业费为2.8元/平方米·月，其中包含0.6元增值服务费。“本来基础服务2.2元、增值服务1.3元，总共3.5元。前三年打8折，去年虽已到期但一直没涨。空置房是在2.8元基础上打7折。”
基础服务与增值服务性质不同，能否简单相加？她们回应：“业主买房时签过协议，肯定是同意了才会买。1.3元的增值服务现在按0.6元收，连一半都不到。我们是按基础服务加增值服务来配备人员和设备的，没办法把两者拆开。”
增值服务主要有哪些？她们说：“业主可能不太了解就签协议了。这些服务内容我们基本都是常态的，比如拿快递、接孩子、遛狗、空房打理等。如果是空房有钥匙，我们直接就会去服务；如果房里有家具不方便直接去，一般会提前打电话。”
这些服务如何按业主实际需求区别计费？工作人员说，人员和设备都是按增值服务配备的，“项目共30人，按2.2元收费肯定不是这样的人员配置”；业主非要按2.2元执行，就要成立业委会投票、三分之二业主同意，但公司也得考虑“按2.2元能不能做得下来”。至于空置房人没住、无法享受增值服务为何也要交费，三位工作人员仍强调人员和设备是按增值物业服务配备的；面对“成本难道不该单独核算”的追问，她们反问：按2.8元还亏损，按2.2元这个项目还能继续吗？
记者注意到，物业办公室墙上贴着一张“上门特约服务收费标准”，涉及管道疏通、厨卫洁具、龙头管件、家具家电、五金门窗、灯具电路、安防弱电七大类数十个细类，每项都有详细收费标准——看来增值服务并不包含这些。
西安市市场监督管理局高新分局工作人员表示，如果一个物业服务合同把基础服务费、增值服务费放在一起让签、不能选择，只要业主反映，他们肯定会管。
高新区住建局物业管理部工作人员表示，合同备案只备案2.2元基础服务这部分，办理房屋空置后可按70%减免；实行市场调节价的增值服务是单独签订的合同，只能由双方协商解决。
>>德通映南山
被指“必须一起签”
3.5元物业费至今悬而未决
德通映南山小区位于西安航天基地神舟六路与航天南路十字西北角，由陕西中榆建航置业有限公司开发建设，西安德鸿安物业管理有限公司提供物业服务。10月27日下午，业主赵女士告诉记者，小区今年6月交付，属四代住宅，共13栋楼、600多户，除一栋小高层外，其余都是24—25层的高层。
“2024年买房交首付款前，置业顾问在商品房购房合同外，还让签了一份《映南山小区物业增值服务协议》，说是一体的、必须都要签，当时大多数人都签了。今年交房时，物业又让签《德通映南山小区物业服务合同补充协议》，不少业主没签。物业还让大家在《业主手册》后面签字，因为手册上的《前期物业服务协议》把基础服务费2.2元、增值服务费1.3元列在一起，要按3.5元/平方米·月收，业主们反对，也没签。”赵女士说，业主们曾向长安区住建部门反映，工作人员说只备案了基础物业服务费，但物业仍坚持按3.5元收，“物业费到底怎么交，到现在还没完全解决”。
记者联系该小区物业，一名女工作人员表示，收费是一级物业服务的2.2元再加增值服务费的1.3元。“给大家提供的都是同样的服务，小区只有这一个统一的收费标准。”“增值服务首先体现在小区整体配置，比如健身房、会所、私宴厅、棋牌室、茶室、活动室等；服务内容有玻璃清洗等，在业主签订的增值服务协议里，所有服务内容及频次都标注的很清楚。”
一个执行政府指导价、是必选项，一个实行市场调节价、属可选项，都按统一标准收费是否合适？这位工作人员强调，小区从规划起就按这个标准建设和配置，绿化面积、水系面积、会所等都高于一级物业服务的配置。但记者追问，这些难道不是开发商建设、业主花钱购买的，都算作物业的增值服务配置是否合适？她表示，如对增值服务有异议，可向领导反映。
记者表明身份后，这位工作人员说：“增值服务确实是可选项，我们也没有强制要求业主一定要签，费用也是业主采取自愿的方式缴纳的。”
然而，业主提供的《映南山小区物业增值服务协议》第二条这样表述：“乙方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。”从语气看，完全不像是业主可以自愿选择的。
10月30日，该小区物业客服主管侯女士回复记者：小区今年6月交房，目前正是集中装修期；已销售500多户，在前期营销环节签署单独增值服务协议的有455户，只有少量业主没签。她说，这些服务包括每年一次的外墙玻璃清洗、空调滤网清洗、纱窗清洗、皮沙发保养，每半年一次的入户门清洁保养，每季度一次的地垫清洗，每月一次的社区文化活动等；无人超市、无人洗车房、台球厅等也已向业主开放。
业主手册上的《前期物业服务协议》把基础服务费、增值服务费列在一起、按3.5元收，是否合适？侯女士称，增值服务协议是单独的，业主买房时已经签过，《前期物业服务协议》只是把增值服务费在里面体现了。
>>上河雲璟
元股证券:ygzq.hk备案价1.9元按2.2元收
多出的0.3元是什么？
上河雲璟小区位于西安浐灞国际港浐灞国家湿地公园西侧，由陕西辰宫房地产开发有限责任公司开发。
10月27日，业主李先生告诉记者，小区在地图上的名字是上河雲璟，但在住建部门备案的名字是“辰宫·御林花园”，共20多栋楼，2024年1月和7月分两批交付。
《辰宫·御林花园D、E、F区前期物业服务协议》显示，“物业服务费按建筑面积1.9元/平方米·月收取”。李先生说，收房时第一次交物业费，物业公司就按2.2元/平方米的标准收，说0.3元是“增值服务”。他觉得有问题，有10个月没交费，物业公司发短信称要起诉他。他去社区反映，社区工作人员说很多业主已经签了那个协议，又不叫增值服务协议了，改了别的名称。后来物业在2.2元基础上打了98折，他把物业费补交了。但他始终没想明白：为什么本来可选的收费项目，却变成了必须交的？而备案物业服务费1.9元，却按2.2元收，到底是怎么回事？
10月28日，记者联系该小区物业管家。这位管家先说“按2.2元收费是因为有0.3元的园区增值服务”，接着又说“也不算增值服务”。那这0.3元到底算不算增值服务？园区增值服务又是什么意思？管家解释说，因为地产拿地时跟隔壁双河湾小区是一块地皮，那边物业服务费是1.9元，备案时同一块地皮不能有两个物业服务价位，所以这边有一个0.3元的“园区增值”，合起来是2.2元。
同一块地的两个小区、又是同一家物业，这边为啥不能按1.9元收？管家称，这边的品质和服务标准跟那边不一样。记者表示，如果是增值服务费，业主是有选择权的。这位管家却又说：“不是的，这0.3元有单独协议。”记者再问这协议到底是不是增值服务协议，管家表示需要回去看一下协议名称。之后她说：“整个小区物业服务费都按2.2元收取，服务也按这个标准提供。0.3元的增值服务协议90%的业主已经签了，就跟实施一费制一样，只要达到规定比例的业主同意就可以实施，反映问题的业主不能代表整个小区业主的意见。”
10月29日，该小区物业项目经理党女士回复说，28日晚已和反映情况的业主见面沟通，了解到其家人交物业费时交了增值服务费、而李先生并不知情。李先生认为没签增值服务协议就不应该交这个费用，并提出了退款。“增值服务费遵循自愿原则，没签增值服务协议的我们不会强制收取，所以已经给他办理了退款。”
党女士提供了“辰宫·御林花园D、E、F区项目园区服务协议”。协议约定的服务内容，主要是高于《西安市住宅小区物业服务指导标准》二级标准的内容，涵盖客服、房屋管理、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁、绿化养护等方面；表格之外还列出智慧平台科技投入、人员要求、安防、业主活动组织、空置房服务、消防、应急预案培训、便民服务，以及与房屋、生活、资产相关的“其他服务”等九个方面的“园区服务内容”。
看到这样的协议，记者也无法判定这个“园区服务”到底属于基础服务还是增值服务，而且《西安市物业服务收费管理办法》中并无“园区服务”这个收费名目。
>>新规明确
便捷炒股配资开户增值服务须另立合同
业主自愿 不得强制捆绑
记者注意到，今年新修订的《西安市物业服务收费管理办法》，对增值服务及其如何收费有明确规定。
第三条明确，物业服务收费包括物业服务费、机动车停放服务费和其他服务费；其中“其他服务费”指物业企业根据业主或使用人的委托、个性化需求，提供《前期物业服务合同》或《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。
第四条明确：“未成立业主大会的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅等普通住宅小区的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。”“物业服务企业与业主或者物业使用人在物业服务合同约定的基础物业服务内容以外另行约定的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费实行市场调节价。”
第二十二条明确：“物业服务企业应当按照合同约定向业主或者物业使用人收取相关费用，不得将签订前期物业服务合同或者物业服务合同内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。”“特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主或者物业使用人自愿选择，由物业服务企业与业主或者物业使用人另行签订合同约定。”
据此可以明确：增值服务、特约服务、有偿服务必须在基础物业服务合同以外另行签订合同，收费实行市场调节价；这些服务是为满足业主个性化需求，应由业主自愿选择；不得作为交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费；必须在显著位置公示服务项目及收费标准。
>>声音
多个职能部门：收费是否合规，关键看合同怎么签
记者就基础服务、增值服务收费问题咨询多个相关部门，了解到——普通住宅小区没有成立业主大会的，基础物业服务收费实行政府指导价，也就是政府最高限价，等级服务、等级收费，规定的等级服务内容必须提供到位，提供不到就是质价不符，超过指导价收费就是违规，市场监管部门可以处罚；前期物业服务合同需在住建部门备案，业主买房或收房时必须签。
一些高品质小区提供的物业服务超出了基础服务范围，比如上门送快递、晾晒被子等，这类服务叫增值、特约服务，必须在前期物业服务合同之外另行签订合同，实行市场调节价，由双方协商，属民事法律关系，有争议走司法途径。如果只签了一个物业服务合同、里面既写基础服务收费标准又写增值特约服务收费标准，就是“强制捆绑、强制服务、强制收费”，属违规：基础服务费可以收，但增值、特约服务须另行签订，业主不同意就不能强迫提供服务。
“增值服务”“特约服务”其实没什么区别，都是基础服务之外的个性化需求服务；物业公司若能证明其服务超出基础服务范围，就属于增值、特约服务。政府部门不会去明确二者分别包含什么，之所以都列出来，是为防止物业企业随便设立名目收费。“有偿服务”则主要是上门维修。
有些业主可能为了买房、收房，什么都不看、签完再说，但签了以后合同就有了法律效力，所以前期签合同时一定要有防范意识、维权意识，认真考虑需不需要签、是不是被强迫。如果不签就不给交房，有证据就可以向住建部门投诉，因为这样做是违规的。
为什么会出现签了合同又反悔？本质可能是物业承诺的增值、特约服务没有提供到位或者不值；也可能业主现在经济情况不好、不想要这个服务了，那就有违契约精神。如果签协议时明确了期限，到期不再续签即可；但前期物业服务在西安尚无具体年限规定，一般以业委会成立后签订新的物业服务合同才终止，所以同一家物业的增值、特约服务合同期限可能也很长。《北京市物业管理条例》规定前期物业服务合同最长期限不超过2年，西安目前还没有，因此签合同时更需谨慎。
律师：增值服务属市场化服务，必须给业主选择权陕西言锋律师事务所主任律师贾涛分析认为——
第一，根据今年新修订的《西安市物业服务收费管理办法》，物业公司在基础物业服务之外提供的增值服务、特约服务、有偿服务实行市场调节价，属于市场化行为和个性化服务，业主可以选择、也可以不选择，或者只选其中一部分，具体由物业公司和业主约定。
第二，物业公司若要求所有业主都必须签订统一的增值服务协议、不给业主选择权，则涉嫌捆绑收费和强迫交易；若合同或协议中有相应表述或约定，则属于"霸王条款"。
第三，如果把本属于基础服务的内容、无实质意义的服务甚至经营性活动包装成增值服务收费，则涉嫌合同欺诈。即便物业企业自己愿意按更高标准提供更高等级的基础服务，也不应把这种所谓升级服务包装成增值服务另行收费，更不应在规定收费项目之外另立名目。
第四，从公平角度来说，房屋空置期间无法享受增值服务，不应缴纳增值服务费；但若增值服务合同对空置收费未明确约定，只能依约交费。业主若觉得不公平，签约后有一年的除斥期，可以“存在重大误解”为由起诉要求撤销合同；超期则丧失该权利。若已过除斥期且涉及人数众多，业主只能通过成立业主大会、选举业委会，要求和物业重新签订合同来维权。
若遇上述问题股票成交量怎么看，业主可先与物业协商；协商不成，可向发改部门咨询收费政策，向住建、市场监管部门反映投诉，也可以通过诉讼维权解决。
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